亚洲妓女综合99_亚洲第一在线视频中文_国及一级毛片免费视频_黄网线观看免费

編者按：近年來(lái)，各地陸續(xù)進(jìn)行了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的創(chuàng)建。一些地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心雖然為交易雙方出具了產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)，政策上規(guī)定可用以抵押融資等，但執(zhí)行層面卻困難重重。廣西玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心作為全國(guó)的試點(diǎn)之一，至今已出具了3000余份農(nóng)村《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》及《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)備案鑒證書(shū)》，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款項(xiàng)目116個(gè)，累計(jì)發(fā)放貸款4.7億元，走在了全國(guó)的前列?！　?/span>

孟冬剛過(guò)，廣西玉林北流市的檸檬銷售進(jìn)入尾聲。手握300畝良田，民樂(lè)鎮(zhèn)的種植大戶鐘慶霖內(nèi)心從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣踏實(shí)：“今年的檸檬賣了40萬(wàn)，還貸款不成問(wèn)題?！弊?015年拿到《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》以來(lái)，鐘慶霖先后累計(jì)獲得90萬(wàn)元貸款：“如果沒(méi)有交易中心和銀行的鼎力支持，單靠我自己不可能發(fā)展這么快?！比陼r(shí)間，種植規(guī)模擴(kuò)大兩倍，鐘慶霖是玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心建設(shè)運(yùn)行的第一批受益人。

　　2014年，玉林市被確定為全國(guó)第二批改革試驗(yàn)區(qū)，承擔(dān)“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)”的試驗(yàn)任務(wù)。同年10月，玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心正式掛牌交易。作為廣西第一家也是目前唯一一家地市級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，中心自成立便定位于“市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)”，面向全市所有合作社、種植大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體，提供交易鑒證、流轉(zhuǎn)撮合、貸款咨詢等一系列服務(wù)。

　　截至今年8月，全市經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易中心出具了3000余份農(nóng)村《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》及《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)備案鑒證書(shū)》。小小一本鑒證書(shū)，實(shí)現(xiàn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、水域養(yǎng)殖權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款項(xiàng)目116個(gè)，累計(jì)發(fā)放貸款4.7億元。

　　　1撮合+鑒證：推動(dòng)交易流轉(zhuǎn)規(guī)范化

　　走進(jìn)玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，幾本鮮紅的《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》整齊碼放。翻開(kāi)首頁(yè)，表格清晰記錄了轉(zhuǎn)讓方、受讓方的詳細(xì)信息。在“合同價(jià)款支付方式”一欄，“一年一付，先支付后使用”的字眼一目了然。

　　據(jù)玉林市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在所有農(nóng)村糾紛中，涉及產(chǎn)權(quán)糾紛的占70%。土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)無(wú)序化現(xiàn)象已經(jīng)成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)糾紛的最大隱患。玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司董事長(zhǎng)羅瓊濤告訴記者，由于對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律不了解，以往農(nóng)戶與承租者簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同存在主體不清、流轉(zhuǎn)期限和土地用途不符合法規(guī)要求等問(wèn)題?！皝?lái)到我們這里的客戶，只要是做過(guò)流轉(zhuǎn)的，我們會(huì)首先對(duì)他的流轉(zhuǎn)行為做審核，判定合法規(guī)范后，再對(duì)流轉(zhuǎn)合同做鑒定，頒發(fā)交易鑒證書(shū)。沒(méi)有這個(gè)本子，銀行是不會(huì)放貸的。”

　　2015年，興業(yè)縣惠香中藥材種植專業(yè)合作社聯(lián)系產(chǎn)權(quán)交易中心，有意在興業(yè)縣高峰鎮(zhèn)的12個(gè)村承租連片耕地。由于項(xiàng)目涉及耕地面積較大，農(nóng)戶較多，中心聯(lián)合各村委建立了“租賃土地溝通會(huì)”制度：各個(gè)村委指派專人，組織安排項(xiàng)目涉及的每個(gè)村民小組組長(zhǎng)代表本組農(nóng)戶參會(huì)，會(huì)后組長(zhǎng)負(fù)責(zé)向農(nóng)戶傳遞溝通信息、協(xié)調(diào)各種關(guān)系。為了確保村民小組組長(zhǎng)獲得有效授權(quán)，項(xiàng)目組安排農(nóng)戶與村民組長(zhǎng)簽訂了《授權(quán)委托書(shū)》，明確了組長(zhǎng)的職責(zé)、農(nóng)戶信息、流轉(zhuǎn)土地畝數(shù)等，并最終由村委確認(rèn)土地的權(quán)屬信息。

　　通過(guò)前期的充分溝通協(xié)調(diào)，合作社僅用了1個(gè)月時(shí)間就與3000多位農(nóng)戶簽訂了144份交易合同，涉及耕地流轉(zhuǎn)交易面積10419.3畝，沒(méi)有產(chǎn)生一起糾紛。眼下，合作社在流轉(zhuǎn)土地上種植的中藥材已獲得首次豐收?！拔覀冋?jì)劃利用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與地上種植物作為抵押，向銀行申請(qǐng)農(nóng)業(yè)組合融資，引進(jìn)新技術(shù)和品種。”合作社相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　“許多農(nóng)民、業(yè)主在我們組織、指導(dǎo)、撮合的交易過(guò)程中，知道了什么是合法合規(guī)的交易，知道了不能擅自改變農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，對(duì)進(jìn)場(chǎng)規(guī)范交易有了新的認(rèn)識(shí)?！绷_瓊濤介紹，自開(kāi)展交易以來(lái)，中心累計(jì)組織土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、水域養(yǎng)殖權(quán)交易服務(wù)的交易及合同鑒證總涉及流轉(zhuǎn)面積30.47萬(wàn)畝，涉及流轉(zhuǎn)交易總額26.84億元。

　　　2信貸+保險(xiǎn)：最大阻隔仍是城鄉(xiāng)信貸環(huán)境差異

　　運(yùn)轉(zhuǎn)有序的交易市場(chǎng)為玉林市農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了良好環(huán)境，也為農(nóng)村資產(chǎn)的進(jìn)一步盤活打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。今年，玉林市福綿區(qū)的砂糖橘種植大戶唐承敬的柑橘進(jìn)入盛果期，一筆90萬(wàn)的貸款解了農(nóng)場(chǎng)開(kāi)銷的燃眉之急。在申請(qǐng)這筆貸款時(shí)，唐承敬從產(chǎn)權(quán)交易中心那里了解到貸款保證保險(xiǎn)的作用后，便很快拿出兩萬(wàn)多塊買了保險(xiǎn)。按他自己的話說(shuō)：“雖然每次都是按時(shí)還清，但買一份保險(xiǎn)，銀行能放心給我貸款，萬(wàn)一遇到天災(zāi)也不至于破產(chǎn)，是三方共贏的好事?！?/span>

　　在玉林市，選擇“信貸+保險(xiǎn)/擔(dān)保”模式分散資金風(fēng)險(xiǎn)，唐承敬已不是個(gè)例。今年，玉林市成立了廣西第一家地市級(jí)農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保公司，專門配合產(chǎn)權(quán)交易中心做土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款。當(dāng)一筆貸款做了擔(dān)保或保險(xiǎn)后，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保和保險(xiǎn)公司首先承擔(dān)損失，把貸款還給銀行，隨后由擔(dān)保公司進(jìn)行抵押物的處置。“銀行的前置風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了，可以更加放心地去開(kāi)展業(yè)務(wù)，給經(jīng)營(yíng)主體更多資金支持?！绷_瓊濤說(shuō)，另一方面，擔(dān)保和保險(xiǎn)公司對(duì)貸款人的資質(zhì)和征信情況具有嚴(yán)格的審核體系，因而一定程度降低了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

　　“信貸+保險(xiǎn)”模式初顯成效的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題?！安坏貌徽f(shuō)，目前農(nóng)村的信用環(huán)境相比城市還是有一定差距。比如，雖然目前國(guó)家實(shí)施土地的三權(quán)分置，但在很多農(nóng)民的觀念里，這塊地他們祖祖輩輩耕種了這么多年，它就是‘屬于’自己的。這樣一來(lái)就會(huì)給后期抵押物的處置造成很大麻煩。”羅瓊濤告訴記者，為了改善農(nóng)村的信用環(huán)境，產(chǎn)權(quán)交易中心建立了一個(gè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的誠(chéng)信數(shù)據(jù)庫(kù)：“比如有些農(nóng)民看到參與的項(xiàng)目效益比較好，認(rèn)為約定的租金低了，不到合同期限就要漲價(jià)。我們作為中間平臺(tái)就會(huì)記錄下這些行為，以后當(dāng)有需求方再來(lái)流轉(zhuǎn)土地時(shí)，數(shù)據(jù)庫(kù)就會(huì)自動(dòng)提示此人曾經(jīng)有擅自提高租金的行為，作為一種信用約束?！?/span>

　　　3土地+附作物：盤活沉睡資產(chǎn)形成多方聯(lián)合

　　2015年，主營(yíng)景觀植物種植的廣西富居農(nóng)林發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔣祖艷如期拿到了產(chǎn)權(quán)交易中心出具的《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》，可當(dāng)她拿著證書(shū)向銀行申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款時(shí)卻犯了愁。按以往以土地租金作為價(jià)值評(píng)估依據(jù)的做法，蔣祖艷公司的110多畝土地只有200萬(wàn)元的授信額度，而這時(shí)公司正急需500萬(wàn)元資金用作周轉(zhuǎn)。

　　在得知這一情況后，產(chǎn)權(quán)交易中心的工作人員聯(lián)系到了項(xiàng)目屬地的玉林市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社茂林信用社，根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況與客戶經(jīng)理溝通。羅瓊濤回憶道：“按租金來(lái)評(píng)估，110畝的土地面積不算太大，但富居農(nóng)林公司把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)是用作景觀植物的種植，這個(gè)價(jià)格就比較可觀了?！?/span>

　　最終，產(chǎn)權(quán)交易中心與茂林信用社共同確定出了新的評(píng)估方案，即土地租金結(jié)合地上附作物，除了評(píng)估土地租金之外，土地上能產(chǎn)生效益的附作物也可以作為貸款抵押。應(yīng)用這種新模式，蔣祖燕公司土地的評(píng)估價(jià)值接近1個(gè)億，獲得貸款超過(guò)千萬(wàn)元。

　　評(píng)估方案的確立少不了金融機(jī)構(gòu)的支持。通過(guò)深入發(fā)掘優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，每年不定期舉辦全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資項(xiàng)目推介會(huì)與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資銀企對(duì)接會(huì)，產(chǎn)權(quán)交易中心爭(zhēng)取到了當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的支持。特別是在創(chuàng)新地上附作物評(píng)估方法的過(guò)程中，玉林產(chǎn)權(quán)交易中心聯(lián)合玉林市金融辦，共同創(chuàng)建了一部《玉林市農(nóng)用地估價(jià)參考指引》，初步建立了全市統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)爻霎a(chǎn)的高附加值盆景、名貴中藥材以及農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施等都可以作為地上附作物進(jìn)行評(píng)估抵押，進(jìn)而提高這些抵押物的融資貸款額度。

　　羅瓊濤告訴記者：“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評(píng)估原來(lái)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我們聘請(qǐng)了專業(yè)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，包括廣西評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的一些理事單位，結(jié)合以往對(duì)國(guó)有土地、房產(chǎn)的評(píng)估，共同編制了這部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目的就是滿足客戶的融資需求?！?/span>